合规购买不受代持核查影响，关键是看懂自己买的是哪一种持有结构。
最近不少客户问我：泰国查代持，会不会影响外国人在普吉买房？我的回答是，走合规路径的买家不受影响。这篇文章帮你分清：哪些方式本来就是合法路径，哪些需要避开。
一、六种持有方式一览
1. 公寓外籍产权（Foreign Freehold）
用外币汇入泰国购买，在项目49%外籍额度内，产权永久持有。路径最清晰，适合大多数买家。
2. 长期租约（Leasehold）
土地租约单次最长30年，同一份合同可约定再续租两次，在土地厅登记后受法律保护。合规，合同细节很重要。
3. 地上权（Superficies）
持有建在他人土地上的建筑物权利，通常与租约配合。合规，需律师起草并登记。
4. 独立财产使用权（Sap-Ing-Sith）
2019年立法，最长30年，在土地厅单独登记。合规，需律师核查登记。
5. 公司持地（真实经营）
股东、资金、经营都真实的泰国公司可以持有土地。前提严格，核查趋严。
6. Nominee代持
泰国人挂名持股，外国人实际出资和控制。违法，不建议涉及。
每笔交易的文件、资金来源、登记状态和实际安排，仍需独立律师核查。即使选用了合法框架，如果实际操作是为了规避法律，同样可能被纳入审查。
二、买之前逐项要核对什么
· 公寓外籍产权：必须用外币从境外汇入泰国，由银行出具外汇汇入证明（FET）。49%额度按整个项目计算，部分热门项目额度已满，购买前需提前确认。
· 长期租约：合同必须在土地厅正式登记；仅凭私下合同，产权纠纷中保障有限。单次租期最长30年，同一份合同中可以约定再续租两次，但续租属于合同约定，能否执行需要律师评估，并不等于自动拥有60年或90年的权利。具体年限和续租条款，以土地厅登记文件和律师意见为准。
· 地上权：租约保护的是用地权利，地上权保护的是建筑物本身，两者配合才是较完整的别墅持有框架。需由律师起草，并在土地厅登记。
· 独立财产使用权：权利在土地厅单独登记并颁发证书，通常可转让、继承、抵押，具体条件仍看登记文件、合同和律师意见。法律本身不含续约条款，30年到期后的建筑物、装修和权利安排，应提前写进合同。该权利较新，部分土地厅对流程不熟悉，建议提前确认登记手续。
· 公司持地：外国人持股不超过49%，并不等于自动合规。监管关注资金来源是否清晰、泰国股东是否真实承担商业风险、公司是否有真实经营目的。以持地为主要目的、缺乏经营记录的公司，通常属于高风险结构。
· Nominee代持：泰国法律从未允许这一安排。核查不只看名字在文件上，而是看泰国股东有没有真实出资、有没有参与经营，外国人是否实际控制了公司的账户和决策。如果你目前通过代持持有资产，建议寻求独立法律意见，评估现有风险及可能的转换路径。
三、为什么现在更要看清结构
近年来，政府部门对企业注册资料、税务记录、资金来源和股东背景的交叉比对持续加强，识别异常结构的能力明显提升。合规的交易结构，在这样的环境下更有保障。
四、这些经营类业务同样需要关注合规
对买家和业主来说，重点不是恐慌，而是确认经营主体、许可、登记、税务和合同安排是否清楚。
· 别墅、土地开发和持有：土地权属、公司结构、资金来源、股东真实性
· 民宿短租运营（Airbnb）：项目规则、经营主体、入住登记、税务和许可要求
· 旅行社、导游服务：外资限制、执照和工作许可
· 餐厅、咖啡馆、车辆租赁：公司结构、实际控制人、经营范围
· 涉外房产中介业务：工作许可、公司经营范围、执照资质
以上为方向性判断，具体情况因项目和合同而异，购买前请由独立律师核查。想了解某个具体项目的持有结构，可以联系 Milly 的团队。