普吉买房过户税费怎么算：新房、二手别墅和租赁产权一次讲清

文／Milly · 普吉置业百科 · WARM+

“这套别墅报价2,000万泰铢，除了房价，过户还要准备多少钱？”

这是客户买房时经常问我的问题。也有人听说税费大约6%，就直接拿房价乘一下；还有人听到“双方各一半”，却没有问清楚分摊的是哪几项。

实际算起来，要先看卖方是公司还是个人、持有多久，以及这次办理的是所有权过户还是租赁登记。新房和二手房的区别，只是其中一部分。

先算这笔交易一共有哪些税费，再看其中多少由买家承担。
这两步分开，购房预算才不会混在一起。

01 / MILLY’S PROPERTY GUIDE

先认识四项费用：比例之外，还要看基数

四项常见过户税费。按一般规则整理，个别减免及特殊交易另行核查。依据文末资料[1]—[4]、[8]。

过户登记费：一般为2%。按政府评估价计算。成交价和评估价可能不同，因此不能一律拿成交价乘2%。[1]

特种营业税：一般为3.3%，已含地方税。按成交价与政府评估价中较高者计算。开发商等公司卖方通常涉及这项税；个人卖方还要结合持有期限和豁免条件判断。[3] [4]

印花税：一般为0.5%。同样按成交价与评估价中较高者计算。同一笔不动产买卖缴纳特种营业税时，通常不再叠加这项印花税。[3]

预扣所得税：公司和个人的算法不同。一般泰国公司卖方按成交价与评估价中较高者的1%预扣；个人卖方以评估价为基础，结合取得方式、持有年限及法定扣除规则计算，不能统一套1%。[2] [8]

预扣的是卖方的所得税。由谁办理扣缴、合同里谁最终承担费用，是需要分别说明的事情。

02 / MILLY’S PROPERTY GUIDE

向开发商买新房，“全部税费各半”怎么理解？

按我们经手的普吉新房项目的销售报价经验，包括向开发商购买公寓，常见的安排是：把本次过户适用的税费加总，再由买家和开发商各承担50%。这里说的“各半”，包括适用的登记费、特种营业税和预扣所得税等，不只是那一项2%的过户登记费。

也有个别开发商在促销时，承担全部过户税费，把原本报价中分摊给买家的部分也承担下来。这类优惠通常针对指定房源或活动期限，比较报价时可以一起计入。

这里介绍的是我们接触到的销售报价安排。具体分担仍需符合适用的合同规则，不能把报价惯例理解为法律统一规定。

看促销，要问清楚免的是哪一项。
“免2%的过户登记费”和“开发商承担全部过户税费”，覆盖的费用不同。请让销售把适用房源、承担项目和优惠期限列在报价单及合同附件里。

下面用一个算例，把总额和分摊分开。假设是一般泰国公司卖方的所有权买卖，成交价2,000万泰铢，政府评估价1,500万泰铢，适用特种营业税，没有费率减免。

假设算例，不是具体项目报价。30万＋66万＋20万＝116万泰铢。

如果该交易适用、且合同有效约定全部上述税费各半：
买家承担：116万 ÷ 2＝58万泰铢
开发商承担：58万泰铢
这里只分摊图中的三项费用，不包含律师费、物业费、家具等其他支出。

为什么不是直接算房价的6.3%？因为这个例子中，2%的登记费按1,500万评估价计算，另外两项按2,000万计算。只有在适用这三项、且计税基础一致等假设下，2%＋3.3%＋1%才对应同一个金额的6.3%。

如果只约定“登记费各半，卖方税费由卖方承担”，同一算例中，买家承担的登记费就是15万泰铢。两种约定的结果不同，所以一定要把“一半”写具体。

03 / MILLY’S PROPERTY GUIDE

买二手别墅：看持有年限，更要看卖方身份

先核对卖方身份，再判断特种营业税是否适用。个人豁免需满足相应条件，不能只凭口头描述。依据资料[4]。

个人卖方，持有未超过5年。普通出售一般需要考虑特种营业税，但并非完全没有例外。例如继承取得，或符合自住及本人在该房屋户籍登记满1年等条件的情形，需要进一步核查。[4]

个人卖方，持有超过5年。对于普通非经营性出售，通常不再因短期持有而缴纳特种营业税，改为缴纳印花税。不过，过户登记费和个人预扣所得税仍然要算，并不是“超过5年就不用交税”。[3] [4]

卖方是公司。即使出售的是二手别墅、已经持有很多年，也不能直接套用个人卖方的“五年”判断。公司出售经营中持有的不动产，通常仍涉及特种营业税。[4]

二手房谈价时，我建议把房价和费用承担同时谈清楚：卖方希望实收多少，买家除了房价还要付哪几项，最后列成一张交割清单。个人预扣税要用卖方资料核算，不能拿新房的1%替代。

04 / MILLY’S PROPERTY GUIDE

租赁产权：常说的1.1%，算的是哪一部分？

新租约办理土地厅登记时，一般涉及1%的租赁登记费，加0.1%的印花税。计算基础是整个登记租期的租金及应计入的租赁对价，包括适用的入场费等，而不是只看一年租金。[6] [7]

假设整个登记租期的计费对价为600万泰铢，两项合计66,000泰铢；未计小额申请等费用。依据资料[6]、[7]。

费用如何分担要写在租约中，不能默认出租人和承租人必然各付一半。印花税税目表列明出租人为纳税义务人；合同约定谁承担经济成本，也要与法定义务区分。[7]

买别墅尤其要分清土地和建筑物。如果交易安排是土地租赁、建筑物所有权另行过户，那么土地租约登记和建筑物过户是两部分费用，不能拿整栋别墅的总价统一乘1.1%。

如果接手的是已经登记的租约，还要看办理的是租赁权转让、终止后重新登记，还是其他安排，由律师按实际文件核算。

05 / MILLY’S PROPERTY GUIDE

付款前，把这四件事落实到清单里

一，逐项写清由谁承担。“全部税费”究竟包括哪些项目，是否包含卖方预扣税，促销里的“免过户费”免的是哪一项，都写进合同或附件。费用约定还要符合适用的强制规则。

二，取得两组价格。成交价和政府评估价分别是多少，逐项采用哪个基数，确认后再算金额。个人卖方还要提供取得日期、取得方式等必要资料。

三，把交割当天的资金列完整。本次登记应缴税费通常需在土地厅办理时结清；提前确认尾款、税费及付款方式。律师费、物业费、维修基金、贷款相关费用等，应另列预算。[8]

四，减免政策单独核对。本文配图和算例使用一般费率，未预设任何限时优惠。政府减免要逐项核对过户日期、买家身份、房产类型和金额门槛，不能只听到“过户费降了”就直接套用。

Milly的建议
比较两套房源时，把房价和买家需要承担的费用加在一起看。同样的售价，最后要准备的资金可能不同；谈下来的优惠，也要落实到具体费用和合同条款里。

如果你正在看普吉的公寓或别墅，可以把项目、报价和费用条款发给Milly团队。我们先把交易结构和费用清单梳理清楚，再配合独立律师核对，让你在签约前知道钱花在哪里。

资料与说明

费用分担说明：正文的“全部税费各半”是Milly提供的项目销售报价经验，不是法定统一分担比例。开发商销售公寓的适用合同规则中，所得税、特种营业税和印花税由开发商承担，登记费可约定分担；如报价条款与适用规则不一致，应由独立律师核对，不能仅以报价或约定替代法定要求。详见资料[5]。

资料核对：2026年11月11日。本文为一般交易费用介绍，图表均为原创整理；示例为假设算例，非个案税务意见。具体税额、合同效力及适用减免，应由独立律师或税务顾问结合土地厅当期规则核算。

[1] 泰国政府门户｜买卖登记费一般税率

[2] 泰国税务局｜公司出售不动产的1%预扣税

[3] 泰国税务局｜不动产出售各项税费及计税基础

[4] 泰国政府门户｜特种营业税适用情形与例外

[5] 泰国投资促进委员会OSOS｜开发商销售公寓的合同费用条款

[6] 泰国政府政务指南／土地厅｜租赁登记费与印花税

[7] 泰国税务局｜印花税税目表：租金及租赁对价

[8] 泰国税务局｜个人不动产所得预扣计算及登记时缴纳